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5年的高增长成为商业地产的翘楚

10-08 地产

  原标题:拆分商业IPO应对高负债 宝龙地产如意算盘能打响吗? 来源:每日财报评论

  宝龙地产(算是一家。这家成立于2003年的闽系房企曾以商业地产为特色,一度比肩万达商业。

  2009年,公司率先登陆港交所,5年的高增长成为商业地产的翘楚。但遗憾的是花无百日红,近年来由于商业地产政策面和行业景气度的变化,公司高增长开始掉头。

  33%、23%、20%,2015年到2016年宝龙地产收入增速直线下降。

  不得以,这家以商业地产为主业的公司,在规模化的压力下,从2016年开始转向大力发展住宅地产。

  转向的效果显而易见:2018年的合约销售总额就飙升至410.36亿元,而2017年仅有208.8亿元。超过八成销售由住宅产品贡献。到今年上半年,宝龙地产连同联营、控制实体实现合约销售额292亿元,仍然同比大增78.7%。

  但公司转向也是有大代价的。《每日财报》注意到,宝龙的净负债比率大幅上升,2017年净负债率达到86.8%,相较2016年大涨了10个点,2018年净负债比率更是高达91.4%。

  高负债率亟需宝龙地产有更多的融资来源。而拆分宝龙商业,有可能让公司财务指标有所改善。今年8月,宝龙商业向港交所递交了招股书谋求上市融资,而整个新商业公司成立仅有5个月。

  宝龙地产土地储备总建筑面积在三年多的时间里增长85%。而且大都是商住两用优质地块,因此公司的杠杆也一直处于高负重状态。财报显示,截至2019年6月底,宝龙地产总负债攀升至1082亿元,比2018年末992亿元增加约90亿元。

  到今年中报,公司借款总额约为495.94亿元,同比去年443.96亿元增长11.7%。看起来借款增速正常,但令市场乍舌的是,随之而来的借款成本增速却是借款增速的一倍之多。

  根据《每日财报》的统计,今年上半年宝龙地产借款成本达16.9亿元,比2018年同期增加35.4%。

  主要原因是什么?我们注意到,由于2019年上半年资金市场变动,公司实际贷款利率由2018年上半年约5.95%上升至2019年约6.24%。

  利息支出是一家企业财务费用的大头,支出过高存在侵蚀公司净利润的风险。在房地产进入白银时代,房企融资渠道收紧、成本攀升的当下,宝龙地产通过分拆商业上市,的确有现实的考量。

  宝龙地产主打商业地产。以现金流滚资产及开发补商业经营为主,与龙湖,万达相似。但与龙湖比,宝龙的整体规模则比龙湖要小得多,也更为保守。而与万达比,随着万达一路高歌猛进一二线城市,宝龙与其发展上的影响力也是越差越大。

  宝龙对于自身的定位是商业物业开发商,但如今对公司的贡献不足两成。公司的战略核心商业地产地位正面临挑战,但同时其住宅地产又因为起步晚,市场竞争力不足。

  由此,业内对于公司的发展心存隐忧。除公司自身面临着的不断上涨的资金压力外,随着大悦城、华润置地等其他竞争者在商业领域上的发力,宝龙要在商业地产中维持其占有率仍需要做出许多努力。

  今年中期发布会上,宝龙地产总裁许华芳在业绩发布会上披露,宝龙地产下半年的两个动作,一是适当促销,增加回款;二是谨慎拿地,降低三四线城市拿地力度。一手打出“以住养商”,许华芳另一张牌则是将宝龙商业分拆上市。

  但和当年在港交所上市的万达商业不同,分拆后的宝龙商业是一家轻资产公司,主要有两大业务:商业运营和物业管理服务,挣的是服务费。最大客户及90%的收入来源是宝龙控股及其附属公司。

  因此分拆上市的“宝龙商业”非常小,去年全年净利润只有1.33亿元,营收12亿元。可以对比的是,之前从港交所退市的万达商业(现更名万达商管),仅今年上半年营收就达到330亿元。所以这基本决定了宝龙商业的融资规模上限不会高。

  更重要,新分拆的宝龙商业负债累累。招股书显示,2016-2018年,公司资产负债率分别约为99.1%、94.5%、89.4%,远高于行业平均水平。从宝龙已有的项目运营情况看,这个分拆出来做商业运营的轻资产公司,其运营能力能否受到市场认可,还是一个未知数。

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